“Los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios nos enfrentamos a retos que hacen que la construcción de vivienda asequible en la Ciudad de México sea, en la práctica, una ecuación casi imposible de resolver sin un cambio de paradigma.”
Esta es la tesis central de Andrés Sañudo, CEO de 1111, quien en el episodio 26 de La Ciudad que Queremos Podcast, aborda de frente los mitos y realidades que atraviesan al sector inmobiliario. Sañudo nos ofrece una visión desde las finanzas y la experiencia práctica para entender por qué los costos se disparan y por qué la vivienda es cada vez más inaccesible en la capital.
Desafíos Clave del Desarrollo Inmobiliario
Según la perspectiva de Sañudo, los retos del desarrollador y las razones detrás del encarecimiento de la vivienda se pueden resumir en tres puntos estructurales:
- La Cruda Realidad Aritmética:
- Los números no dan. El costo del suelo y de construcción (estimado en el segmento medio-bajo en unos $30,000 a $35,000 pesos por metro cuadrado) hace que el precio de venta de una vivienda supere rápidamente los topes máximos de créditos como Infonavit (cercanos a $1.9 millones de pesos).
- La única forma de hacer cosas “baratas” con los incentivos actuales es haciéndolas muy chiquitas, lo que conduce a las tendencias actuales del mercado.
- El Alto Costo de la Incertidumbre y la Burocracia:
- Un desarrollador es un mitigador de riesgos y el tiempo es su mayor enemigo.
- Los retrasos burocráticos y la lentitud en la obtención de permisos (menciona casos de hasta 7 u 8 meses solo para corregir un alineamiento) incrementan significativamente el costo financiero del proyecto, debido a los rendimientos esperados por los inversionistas (que buscan al menos dos veces el rendimiento de instrumentos de bajo riesgo como CETES).
- Los desarrolladores no están especulando al sentarse en el terreno; el cronómetro corre desde el día cero, presionando para terminar y vender.
- El Rol Ausente del Estado:
- La vivienda social no se construirá sin la participación activa del Estado.
- Se necesita que el gobierno retome su rol como driver del desarrollo inmobiliario mediante la creación de bancos de suelo y la facilitación de políticas públicas más pragmáticas.
Sañudo concluye que el camino a seguir es restaurar la confianza y pasar de la discusión a la acción, implementando mecanismos que hagan que la inversión en vivienda social, mixta y compacta sea la opción más rentable y segura en la ciudad.
A continuación, puedes ver el video completo para profundizar en estos temas:
